Verhuurder wil uw horecapand terug: wat kunt u doen?
Voor horecaondernemers is de locatie vaak het hart van de onderneming. Een goed terras, zichtbaarheid in de straat, vaste gasten uit de buurt en investeringen in keuken, bar en inrichting zijn niet zomaar te verplaatsen. Juist daarom kan een brief van de verhuurder met de mededeling dat de huurovereenkomst wordt opgezegd - bijvoorbeeld wegens renovatie of “dringend eigen gebruik” - grote gevolgen hebben.
Uit recente rechtspraak blijkt opnieuw dat een verhuurder niet zomaar een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan beëindigen. Zeker bij horeca, waar vaak sprake is van 290-bedrijfsruimte, gelden belangrijke wettelijke waarborgen voor de huurder.
Renovatie is niet automatisch genoeg
Een verhuurder kan stellen dat hij het pand dringend nodig heeft voor eigen gebruik, bijvoorbeeld omdat hij wil renoveren, herontwikkelen of het pand anders wil exploiteren. Maar een rechter kijkt kritisch naar de onderbouwing. De verhuurder moet aannemelijk maken dat de plannen voldoende concreet, levensvatbaar en uitvoerbaar zijn.
Alleen een globaal idee, een wens om te verbouwen of een commerciële heroverweging is dus meestal onvoldoende. Zijn vergunningen onzeker? Is de financiering niet rond? Ontbreekt een concreet renovatieplan? Dan kan dat reden zijn om de beëindiging van de huurovereenkomst af te wijzen.
Voor horecaondernemers is dit belangrijk: ook als de verhuurder zelfverzekerd schrijft dat u moet vertrekken, betekent dat nog niet dat de huur daadwerkelijk eindigt.
Een belangrijk aspect voor de rechter is ook altijd de vraag hoe lang een huurder daar al zit en of deze voldoende tijd heeft gehad om zijn investeringen af te schrijven/terug te verdienen. In de regel is hoe korter de huur heeft geduurd, hoe sterker de bescherming. Een periode van 10 jaar is in termen van rechters overigens nog vrij kort.
Let op: verhuis- en inrichtingskosten komen niet vanzelf
Als de huurovereenkomst toch eindigt, kan de vraag ontstaan of u aanspraak heeft op een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten of op schadevergoeding. Denk aan kosten voor een nieuwe bar, keukenapparatuur, afzuiging, terrasvoorzieningen, signing, vergunningstrajecten en tijdelijke omzetderving.
Recente rechtspraak laat zien dat u dit niet passief moet afwachten. Voor bepaalde vergoedingen moet tijdig en op de juiste manier een vordering worden ingesteld. Wie dit nalaat, loopt het risico dat een vergoeding niet wordt toegekend, ook al zijn de kosten in de praktijk aanzienlijk.
Praktische tips voor horecaondernemers
Reageer niet te snel met een akkoord. Onderteken geen beëindigingsovereenkomst voordat duidelijk is wat uw rechtspositie is. Laat de kansen aan de hand van de huurovereenkomst (soms is de opzegbevoegdheid aan de zijde van de verhuurder contractueel beperkt, bovenop de wettelijke beperkingen) en de opzeggingsbrief juridisch beoordelen.
Vraag om onderbouwing. Laat de verhuurder concrete renovatieplannen, planning, vergunningen en financiering toelichten.
Breng uw investeringen in kaart. Verzamel facturen van verbouwingen, inventaris, installaties en vergunningen.
Controleer de opzegtermijn en opzeggingsgrond. Niet iedere opzegging voldoet aan de wettelijke eisen.
Denk aan uw vergunningen. Bij verhuizing spelen onder meer exploitatievergunning, alcoholwetvergunning, terrasvergunning en omgevingsrechtelijke aspecten.
Stel tijdig de juiste vorderingen in. Wacht niet tot de procedure voorbij is om schade of verhuis- en inrichtingskosten aan de orde te stellen.
Conclusie
Een opzegging van de huur door de verhuurder is voor een horecaondernemer ingrijpend, maar zeker niet altijd doorslaggevend. De verhuurder moet zijn plannen goed onderbouwen en de rechter maakt een belangenafweging. Tegelijkertijd moet u als huurder actief handelen om uw rechten veilig te stellen.
Wat kan Meester Advocaten voor u doen?
Heeft uw verhuurder de huur opgezegd, een renovatie aangekondigd of voorgesteld om uw horecaexploitatie te beëindigen? Neem dan tijdig contact met ons op. Wij beoordelen uw positie, onderhandelen waar mogelijk en procederen waar nodig om uw onderneming te beschermen.